3g. Grondbeleid

Vanuit de diverse raadsprogramma’s worden bestuurlijke ambities vertaald in projecten. Er wordt daarbij vastgoed (her)ontwikkeld. Hierbij kan de gemeente een actieve rol vervullen middels eigen grondexploitaties of een faciliterende rol bij private ontwikkelingen. De financiële vertaling van het ruimtelijke plan, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd, worden opgenomen in (grond)exploitaties.

Net als in voorgaande jaren is ook in het jaar 2019 weer een Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen (MPG) opgesteld. Het MPG voorziet in de belangrijkste bestuursinformatie over deze projecten, waarbij zowel verantwoording over 2019 (informatie voor deze jaarrekening) plaatsvindt alsmede een vooruitblik naar de toekomst wordt gegeven (informatie voor kadernota en begroting).

Deze paragraaf beschrijft achtereenvolgens de volgende verplichte onderdelen voor deze jaarrekening (een en ander gebaseerd op het MPG 2020 en een correctie in het project Sationsgebied naar aanleiding van de accountantscontrole):

• Een actuele prognose van de te verwachten resultaten, waarbij voor de meest invloedrijke projecten een korte toelichting wordt gegeven;
• Afwijking 10 jaarstermijn grondexploitaties;
• Een onderbouwing van de gerealiseerde winstneming en voorzieningen;
• De benodigde weerstandscapaciteit (in relatie tot de risico’s);
• Een korte toelichting op de voorraad en strategische verwervingen.

De verwachte nog resterende eindwaarde is momenteel circa € 41 miljoen, waarbij er conform BBV regelgeving tot en met 2019 circa € 40 miljoen winst is genomen. In totaal (reeds genomen en nog verwacht resultaat) circa € 81 miljoen. Dit is een toename van circa € 13 miljoen ten opzichte van vorig jaar.  

Dit positieve effect wordt veroorzaakt door de aantrekkende markt die zich vertaald naar meer en snellere grondverkopen tegen stijgende prijzen. Dit heeft positieve gevolgen voor de winst, resultaatsverwachtingen en risico’s van meerdere grondexploitaties en exploitaties voor private ontwikkelingen. Het grootste effect hiervan zien we terug in de grondexploitaties Meerhoven, Stationsgebied en Blixembosch. Daarnaast zijn een aantal nieuwe grondexploitaties aan de portefeuille toegevoegd, waaronder Aldi Haagdijk. Deze heeft een positief effect op het verwacht resultaat van de portefeuille.

Naast deze positieve effecten zien we ook projecten waar het verwacht eindresultaat is afgenomen als gevolg van tegenvallende kosten. De belangrijkste zijn:

• Tongelrese Akkers: de belangrijkste oorzaak is een toename in de prognose voor de apparaatskosten. Afstemming over grondtransporten en inrichting en oplevering van de openbare ruimte vraagt om meer capaciteit, de bestemmingsplanprocedure duurt langer dan verwacht en het stedenbouwkundig plan voor deelplan 7 & 9 wordt opnieuw bekeken. Daarnaast zijn kosten gemaakt om de Partituurlaan veiliger te maken en veilig te houden.
• Sportpark Eindhoven Noord: belangrijkste oorzaken zijn een toename van apparaatskosten omdat de verkoop van percelen vertraagd, extra kosten voor het vrijmaken van het terrein van de werf en minder opbrengsten omdat het uitgeefbaar gebied na inmeting kleiner is dan verwacht.
• Brainport Industries Campus:  de belangrijkste oorzaken zijn een toename van voorbereidingskosten en een toename van rentelasten als gevolg van het later betalen van de exploitatiebijdrage door de ontwikkelaar is het verwacht negatief resultaat toegenomen.
• Van Wassenhovenstraat – Augustinianum: belangrijkste oorzaak is een toename aan verwachte apparaatskosten als gevolg van vertraging en een beroepsprocedure voor het bestemmingsplan.

Voor de berekening van het verwachte eindresultaat zijn de volgende parameters en uitgangspunten gehanteerd:

*    kostenstijging apparaatskosten voor kostenverhaalsprojecten 0%

**  opbrengstenstijgingen worden gehanteerd voor de eerste 10 jaar. Daarna wordt 0% opbrengstenstijging gehanteerd

De belangrijkste ontwikkelingen in de meest invloedrijke projecten zijn hieronder opgenomen.

Meerhoven

Het verwachte eindresultaat van Meerhoven is toegenomen. Belangrijkste oorzaak is hogere grondopbrengsten uit woningbouw (Bosrijk, Waterrijk, Meerrijk) als gevolg van de situatie op de woningmarkt. Anderzijds zien we een toename van de voorbereidingskosten maar door de hogere grondopbrengsten leidt dit niet tot een daling van het verwachte eindresultaat. Door de toename van het verwachte eindresultaat en de in 2019 gerealiseerde voortgang in het project wordt in 2019 winst genomen.
 

* Opgetelde bedragen kunnen afwijken i.v.m. afrondingsverschillen.

Tongelrese Akkers

Het verwachte eindresultaat van Tongelrese Akkers is afgenomen. De belangrijkste oorzaken zijn een toename in de prognose van de voorbereidingskosten en eenmalige kosten voor het veiliger maken van de Partituurlaan. Er wordt volop gebouwd en dit vraagt om (meer dan verwacht) interne capaciteit bij afstemming over grondtransporten en inrichting en oplevering van de openbare ruimte. Daarnaast heeft de bestemmingsplanprocedure langer geduurd dan verwacht en loopt de beantwoording van de zienswijzen en uiteindelijke vaststelling door in 2020. Verder worden de plannen voor deelplannen 7 en 9 herzien.  Door een afname van het verwachte eindresultaat is teveel winst genomen. Daarom vindt een terugstorting plaats.

* Opgetelde bedragen kunnen afwijken i.v.m. afrondingsverschillen.

Strijp S

De kosten zijn verhoogd door extra service-, energie- en onderhoudskosten als gevolg van het langer verhuren van SFF en SFH en extra kosten voor het verhuur gereed maken van gebouw SFH. Het langer verhuren van deze gebouwen zorgt ook voor extra huurinkomsten. De gemeentelijke grondexploitatie sluit door levering tegen boekwaarde altijd op ‘nul’.

* Opgetelde bedragen kunnen afwijken i.v.m. afrondingsverschillen.

Blixembosch

Het verwachte eindresultaat van Blixembosch is toegenomen. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn het niet aanwezig zijn van een (grote) asbest verontreiniging en lagere kosten voor het bouwrijp maken van de lusweg. Door de toename van het verwachte eindresultaat en de in 2019 gerealiseerde voortgang in het project wordt in 2019 winst genomen.

* Opgetelde bedragen kunnen afwijken i.v.m. afrondingsverschillen.

Stationsgebied

Het verwachte eindresultaat van dit project is toegenomen. Hoewel de kosten zijn gestegen als gevolg van algehele prijsstijgingen van civiele werken en hogere apparaatskosten als gevolg van de complexiteit van het project, zijn ook de verwachte opbrengsten gestegen. Daarnaast is de bijdrage aan de fietsenkelder uit de grondexploitatie gehaald omdat dit niet past binnen de BBV-regelgeving. Door de toename van het verwachte eindresultaat en de in 2019 gerealiseerde voortgang in het project wordt in 2019 winst genomen.

* Opgetelde bedragen kunnen afwijken i.v.m. afrondingsverschillen.

GDC Noord

Het verwachte eindresultaat van dit project is toegenomen. De belangrijkste oorzaken zijn een toename van de verwachte opbrengsten uit verkoop gronden. Er is nog geen winstneming omdat er nog geen opbrengsten uit gemeentelijke grondverkoop zijn gerealiseerd.

* Opgetelde bedragen kunnen afwijken i.v.m. afrondingsverschillen.

NRE-terrein

Het verwachte negatieve eindresultaat van dit project is licht afgenomen. Belangrijkste oorzaak is de meeropbrengsten van de verkoop van fase IV, de panden aan de Patrijsstraat en gebouw 8. De extra uren die nodig zijn voor de langere doorlooptijd en de financiële consequenties van de uitname van fase V worden hieruit gedekt. De voor het verwachte negatieve resultaat getroffen verliesvoorziening kan voor een klein deel vrijvallen.

* Opgetelde bedragen kunnen afwijken i.v.m. afrondingsverschillen.

Brainport Industries Campus (BIC)

Het verwachte negatieve eindresultaat van dit project is toegenomen. De belangrijkste oorzaken zijn een toename van de voorbereidingskosten en rente als gevolg van de verwachting dat de exploitatiebijdrage door de ontwikkelaar later wordt betaald. Door een toename van het verwachte negatieve eindresultaat is verhoging van de verliesvoorziening noodzakelijk. Deze is gedekt uit de reeds ter beschikking gestelde middelen risicoaandeel BIC uit de reserve financieringsfonds MIP.

* Opgetelde bedragen kunnen afwijken i.v.m. afrondingsverschillen.

Emmasingelkwadrant

Het verwachte eindresultaat van dit project is licht toegenomen. Belangrijkste oorzaak is de in 2019 door uw raad vastgestelde nota Bovenwijkse voorzieningen. Dit betekent dat afdrachten voor realisatie van bovenwijkse voorzieningen via deze methodiek (deel van winstneming naar reserve bovenwijks) plaatsvinden en niet meer rechtstreeks als kostenpost in de grondexploitatie wordt opgenomen. Dit positieve effect wordt gedempt door de in 2019 gerealiseerde kostenstijging voor civiele werken. Omdat er nog geen opbrengsten zijn gerealiseerd, is er nog geen winst genomen.

* Opgetelde bedragen kunnen afwijken i.v.m. afrondingsverschillen.

Deken van Somerenstraat

Het verwachte eindresultaat van dit project is licht toegenomen. De belangrijkste oorzaak is een toename van de door SDK te betalen reserveringsrente omdat de levering van de gemeentelijke panden een jaar vertraagd. Omdat er nog geen opbrengsten zijn gerealiseerd, is er nog geen winst genomen.

* Opgetelde bedragen kunnen afwijken i.v.m. afrondingsverschillen.

Voor de ontwikkeling van de projecten Strijp-S en Flight Forum is de gemeente Eindhoven een samenwerking aangegaan met andere partijen. Deze grondexploitaties zijn deels (gemeentelijk deel) opgenomen in de beschreven resultaten en prognoses, echter de totale grondexploitatie speelt zich af binnen de verbonden partijen, waarover de rechtspersoon van deze verbonden partij zelf verantwoording aflegt. Dit wordt in de jaarrekening van de gemeente verantwoord in de paragraaf verbonden partijen. Hieronder worden de projecten waar dit speelt toegelicht.

Strijp-S

‘Strijp-S is een publiek-private samenwerking tussen Gemeente Eindhoven (50%) en VolkerWessels (50%). Deze samenwerking is geregeld in een samenwerkingsovereenkomst die is vastgesteld in de gemeenteraadsvergadering van februari 2002. Voor het werkapparaat van de samenwerking is een BV/CV- constructie opgericht, Park Strijp Beheer (PSB) genaamd. De directie werkt onder een raad van aandeelhouders waarvan Gemeente Eindhoven en VolkerWessels aandeelhouders zijn.
Park Strijp neemt gronden en gebouwen tegen boekwaarde over van de gemeente (om financiële redenen heeft de gemeente indertijd van Philips gekocht, de verantwoordelijkheid is echter 50-50 met VolkerWessels beschreven). Vervolgens legt Park Strijp nieuwe openbare ruimte aan en verkoopt de bouwkavels aan opstalontwikkelaars. De grondexploitatie van Park Strijp is kostendekkend.

Flight Forum

Voor de ontwikkeling van dit bedrijventerrein is in 1998 een samenwerking met Schiphol Real Estate Eindhoven (SREE) aangegaan in de vorm van een BV/CV constructie. De gemeente Eindhoven is voor 50,95% aandeelhouder. Op dit moment zijn de gronden voor ongeveer 75% uitgegeven. De gemeente Eindhoven heeft eerder een winstuitkering van € 7 miljoen ontvangen. De uitgifte van kantoren stagneert al jaren. Op dit moment worden de aanbevelingen uit onderzoek nader uitgewerkt en maatregelen om de aantrekkelijkheid van het gebied te vergroten geconcretiseerd en uitgevoerd.

De commissie BBV heeft de richttermijn voor de maximale looptijd van grondexploitaties gesteld op 10 jaar. Hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren.

De grondexploitatie Meerhoven (t/m 2030) heeft een looptijd langer dan 10 jaar. De raad heeft besloten om voor deze grondexploitatie gemotiveerd af te wijken van de richttermijn omdat voldoende risicobeperkende maatregelen zijn genomen die de onzekerheden en risico's gepaard gaande met de langere looptijd te mitigeren. De na 10 jaar geraamde opbrengst bedraagt minder dan 1% van de totale opbrengst in de grondexploitatie, er wordt over de opbrengsten na 10 jaar geen opbrengstenstijging gehanteerd, de geraamde afzet na 10 jaar past ruimschoots binnen de verwachte vraag en zelfs als we deze opbrengst na 10 jaar niet realiseren blijft het verwacht resultaat van het project positief.

Winst uit grondexploitaties of exploitaties voor private ontwikkeling ontstaat als volgt:

• Winstneming uit grondexploitaties conform BBV-regelgeving (tussentijds en bij afsluiten);
• Grondverkoop bij private ontwikkeling;

Voor 2019 was een winst uit grondexploitaties en exploitaties voor private ontwikkeling begroot van € 2,7 miljoen. Er is een winst gerealiseerd van € 9,5 miljoen.

Resultaat Begroot Realisatie Verschil

* Opgetelde bedragen kunnen afwijken i.v.m. afrondingsverschillen.

De winstneming is € 7,11 miljoen hoger dan begroot. Dit wordt met name veroorzaakt door een toename van de verwachte resultaten van grondexploitaties als gevolg van hogere geraamde grondopbrengsten. Deze zijn hoger ingeschat doordat er in Eindhoven sprake is van een woningmarkt met meer en snellere grondverkopen tegen stijgende prijzen.

Het resultaat uit grondverkoop bij private ontwikkelingen is € 0,38 miljoen lager dan begroot. Vanwege vertraging in procedures zijn enkele van deze gronden nog niet geleverd. Tezamen met de hogere winstneming leidt dit tot een voordeel van € 6,73 miljoen.

Van dit resultaat wordt per saldo circa € 0,13 miljoen gestort in de voorziening (zie toelichting Voorzieningen). Daarnaast wordt conform de door de raad in 2019 vastgestelde Nota Bovenwijkse Voorzieningen € 2,47 miljoen gestort in de reserve bovenwijkse voorzieningen. Ook wordt conform raadsbesluit (reserveringendossier 2018) € 0,85 miljoen gestort in de reserve Internationale Knoop XL.

* Opgetelde bedragen kunnen afwijken i.v.m. afrondingsverschillen.

Private ontwikkelingen
Het gaat hierbij om een afdracht vanuit de private initiatieven waar sprake is van een bouwplan waarvoor een wijziging of afwijking van het bestemmingsplan nodig is (ook kleine plannen conform art. 6.2.1.a BRO1). De bijdrage door private initiatieven dient betaald te worden op het moment van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. De bijdrage gaat rechtstreek naar de reserve Bovenwijks.

Grondexploitaties
Ook de gemeentelijke grondexploitaties dragen bij aan de reserve Bovenwijks. Vooraf wordt per project de hoogte van de bijdrage bepaald (te realiseren programma * M² prijs voor de bijdrage Bovenwijks). Dit wordt afgezet tegen het verwachte resultaat (welk percentage van het resultaat wordt bijgedragen aan de reserve Bovenwijks). Vervolgens wordt jaarlijks het resultaat uit de projecten bepaald, waarna aan de hand van het percentage de bijdrage aan de reserve Bovenwijks wordt vastgesteld. Dit uiteraard voor zover het resultaat van de grondexploitatie dit toelaat (conform BBV regelgeving mag niet meer uit de grondexploitaties worden bestemd dan het resultaat uit de grondexploitaties toelaat). Als er geen resultaat wordt verwacht, vindt dus geen afdracht plaats.

De gemeente Eindhoven kent naast projecten met een verwacht positief financieel resultaat ook projecten met een verwacht nadelig financieel resultaat. De noodzakelijke investeringen zijn soms nodig om de gemeentelijke ambities en doelstellingen te verwezenlijken. Als uitgangspunt (BBV regelgeving) geldt dat voor een project met een verwacht negatief resultaat direct een voorziening moet worden getroffen. Verliezen in projecten moeten dus al genomen worden zodra ze worden geraamd. Als dit het geval is, wordt een verliesvoorziening gevormd ter grootte van de netto contante waarde (NCW) van de (grond)exploitatie. Deze NCW wordt berekend aan de hand van de door de commissie BBV voorgeschreven discontovoet (het streefpercentage van de ECB voor de inflatie, zijnde 2%).

Verloopoverzicht voorziening grondexploitaties

* Opgetelde bedragen kunnen afwijken i.v.m. afrondingsverschillen.

De storting in de verliesvoorziening als gevolg van een hogere verliesverwachting van € 0,48 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door het verwacht negatief resultaat van de grondexploitatie Herontwikkeling supermarkt Karregat. Deze wordt gedekt uit de reserve Voorziening claims en juridische geschillen. De vrijval van de voorziening wordt met name veroorzaakt door een lager verwacht negatief resultaat op de apparaatskosten Strijp S en de projecten Mariënhage en Emmasingelcomplex.

Verloopoverzicht voorziening private ontwikkelingen

* Opgetelde bedragen kunnen afwijken i.v.m. afrondingsverschillen.

De storting in de verliesvoorziening als gevolg van een hogere verliesverwachting van € 0,67 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door een hoger verwacht negatief resultaat van de private ontwikkelingen Brainport Industries Campus, Van wassenhovenstraat Agustinianum en Emmasingelkwadrant. De storting in de voorziening als gevolg van BIC wordt gedekt uit het risicoaandeel BIC uit de reserve financieringsfonds MIP.

Voor de voorraadprojecten geldt dat er verlies moet worden genomen indien de boekwaarde (het tot nu toe geïnvesteerde vermogen) hoger is dan de actuele marktwaarde. Om dit te beoordelen wordt de boekwaarde vergeleken met de marktwaarde. Als de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde, wordt hiervoor direct een verliesvoorziening getroffen. Er zijn geen mutaties in de voorziening voorraad.

Verloopoverzicht voorziening voorraad

* Opgetelde bedragen kunnen afwijken i.v.m. afrondingsverschillen.

Per saldo een storting in de voorzieningen van € 0,74 miljoen, waarvan € 0,48 miljoen uit de Voorziening juridische claims en geschillen, € 0,13 miljoen uit het risicoaandeel BIC uit de reserve financieringsfonds MIP en € 0,13 miljoen uit het resultaat projecten.

Het identificeren en beheersen van de risico’s draagt er aan bij om de projecten binnen de (financiële) kaders te laten verlopen. De benodigde weerstandscapaciteit voor de risico’s van de projecten is gedaald van circa € 18,7 miljoen naar circa € 16,3 miljoen. Enerzijds zien we een toename van marktrisico’s en risico’s van tussentijds winstnemen. Anderzijds zien we een afname van projectrisico’s en risico’s van de voorraad (projecten in voorbereiding).

Bij de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit houden we rekening met:

• De ontwikkeling van de nog te realiseren opbrengsten en rente in de grondexploitaties. Ervaring uit de afgelopen jaren heeft ons geleerd dat deze sterk afhankelijk zijn van marktontwikkelingen waar wij als Eindhoven geen invloed op hebben. Daarom rekenen we scenario’s uit om te bepalen wat lagere opbrengsten (5-10%), vertraging in realisatie (2-4 jaar) en hogere rente (0,5-1%) zou betekenen voor de verwachte resultaten van onze grondexploitaties.
• Projectspecifieke risico’s. Deze bestaan hoofdzakelijk uit het risico op tegenvallende kosten, bijvoorbeeld als gevolg van sanering, archeologie of explosieven, en contractuele risico’s.
• Het risico dat eerder teveel genomen tussentijdse winst moet terugvloeien naar de grondexploitatie.
• De mogelijkheid om financiële effecten van het optreden van risico’s gedeeltelijk op te vangen binnen de verwachte resultaten van de projecten zelf voordat het weerstandsvermogen moet worden aangesproken.

We beschikken nog over meerdere grondposities die mogelijk naar de toekomst toe tot ontwikkeling worden gebracht. Voor enkele van deze grondposities worden momenteel voorbereidingen getroffen om deze tot ontwikkeling te brengen. De meest invloedrijke zijn het Van der Meulen Ansems, Brainport Industries Campus, Castiliëlaan en Drents buiten.

In 2019 zijn voor enkele grondposities grondexploitaties vastgesteld. En met het tot ontwikkeling brengen van bovengenoemde locaties nemen onze strategische grondposities verder af. Om voldoende strategische grondposities beschikbaar te houden voor realisatie van de ambities en doelstellingen van Eindhoven, wordt gewerkt aan een Strategisch verwervingsplan.