De gebiedsontwikkeling in de stad krijgt mede vorm via projecten op basis van grondexploitaties. De grondexploitaties en private ontwikkelingen zijn ondersteunend aan vooral de programma’s Wonen, Economie (Kantoren en bedrijventerreinen) en maatschappelijke functies (zoals Onderwijs, Cultuur en Sport). In de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) worden jaarlijks grondexploitatieprojecten geprogrammeerd en geprioriteerd. Daarnaast faciliteren we private ontwikkelingen via (zogeheten ‘anterieure‘) overeenkomsten, waarbij we door kostenverhaal actief en projectmatig meewerken aan initiatieven van derden op hun eigen grond. Dit gebeurt vooral daar waar maatschappelijke meerwaarde te realiseren is.
De huizenprijzen zijn in Eindhoven het afgelopen jaar 16,7% (Van Santvoort Makelaars) gestegen. Dit vertaalt zich naar meer en snellere grondverkopen tegen stijgende prijzen met toenemende resultaatsverwachtingen en hoge winstnemingen als gevolg. De buffer om tegenvallers op te vangen in de exploitaties zelf, bijvoorbeeld bij een nieuwe economische crisis, neemt door deze winstnemingen af. Dit betekent dat in situaties zoals een nieuwe economische crisis, met sterk teruglopende opbrengsten en mogelijke vertraging tot gevolg, de kans groot is dat een beroep moet worden gedaan op het weerstandsvermogen van onze gemeente. Het komend jaar wordt onderzoek uitgevoerd naar de mogelijkheden om ervoor te zorgen dat we goed voorbereid blijven op macro economische ontwikkelingen en hier anticyclisch op in kunnen spelen.
Er zit nog een keerzijde aan de huidige situatie op de woningmarkt in Eindhoven. Voor starters op de markt is er weinig aanbod. Vraagprijzen worden overboden, met het risico van het ontstaan van een nieuwe zeepbel in de huizenprijzen. Ook in de huursector zien we een vergelijkbare tendens. Door de druk op de koopmarkt gaan steeds meer potentiële kopers (tijdelijk) huren, waardoor de druk op de huurmarkt ook toeneemt. Er wordt hard gewerkt om door toevoeging van meer woningen meer evenwicht in de Eindhovense woningmarkt te krijgen. De eerste resultaten hiervan zijn nu zichtbaar. In 2019 zijn circa 3.000 nieuwe woningen gebouwd, een recordaantal voor Eindhoven. Maar we zijn er nog niet. De komende jaren zal deze productie op peil moeten worden gehouden om meer evenwicht te realiseren.
De opgave om een fors aantal woningen toe te voegen wordt steeds complexer. Er is geen ruimte meer voor grootschalige uitbreidingslocaties, dus zal de opgave door middel van verdichting in de bestaande stad moeten worden gerealiseerd. Dit zorgt voor meer complexiteit in projecten waardoor we worden geconfronteerd met langere doorlooptijden, meer kosten en risico’s.
Bij de actualisatie van de grondexploitaties en private ontwikkelingen zijn deze ontwikkelingen doorgevoerd. Uitgangspunt blijft echter dat we kosten, opbrengsten en te hanteren parameters realistisch inschatten in het kader van het voorzichtigheidsbeginsel. Voor 2019 betekent dit dat conform BBV-regelgeving circa € 9,5 miljoen winst uit de exploitaties is genomen. In 2019 hebben we meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd. Dit heeft geleid tot een verdere afname van de boekwaarde van circa € 85,8 miljoen eind 2018 naar circa € 83,8 miljoen eind 2019.
Gezien de goed functionerende economie en het verwachte positieve resultaat kunnen we spreken van een nog resterende zeer courante voorraad. Om aan de stijgende vraag te kunnen voldoen, en hiervoor de juiste woningen en werklocaties te kunnen bieden, blijft het noodzakelijk om grondposities in voorraad te hebben en deze tot ontwikkeling te brengen. Eindhoven is een bouwoffensief gestart om versnelling te bewerkstelligen in het aanbod op de woningmarkt.
De benodigde weerstandscapaciteit voor risico’s in de huidige projectenportefeuille daalt van € 18,7 miljoen naar
€ 16,3 miljoen. Een toelichting hierop is opgenomen in de paragraaf Grondbeleid.
Voor een toelichting op de ontwikkelingen in de projecten verwijzen we naar paragraaf G Grondbeleid.